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아파트옥상은누구의것일까요?
출처:법제처>찾기쉬운생활법령정보
문 제
★★아파트 입주자대표회의는 “옥상텃밭 자생단체” 모집공고를 확인한 뒤 213동을 포
함한 3개 동의 옥상에서 텃밭사업을 실시하기로 결정하고, 지자체에서 실시하는 “옥상
텃밭 자생단체” 공모사업에 신청서를 제출하였습니다.
공모사업에 신청할 무렵부터 213동 505호 소유자인 나홀로 씨는 213동 옥상에 텃밭
을 만들고 농작물을 재배하기 시작했지만, 안타깝게 ★★아파트는 “옥상텃밭 자생단
체” 공모사업에서 탈락하게 됩니다. 나홀로 씨는 공모사업에 탈락한 이후에도 계속해
서 213동 옥상에서 텃밭을 가꿨고, 이에 몇 몇 입주민들이 옥상 이용에 대해 불만을 제
기하기 시작했는데요.
결국, 211동 202호 소유자는 정의감 씨는 나홀로 씨에게 213동 옥상에서 재배 중인 농작
물을 철거하고 텃밭을 원래대로 되돌려 놓으라는 소송을 제기하게 됩니다.
과연, 누구의 주장이 맞을까요?
정 답
정답은 ‘213동 옥상이 왜 아파트 전체공용부분입니까? 213동에 사는 사람들은 언제든지 쉽게 213동 옥상을 이용할 수 있지만, 아파트 건물의 구조상
다른 동에서는 213동의 옥상 이용이 제한되고 관리사무소의 승인을 받은 경우에만 이용할 수 있잖아요. 이것만 보더라도 213동 옥상은 213동 아파트
소유자만을 위한 일부공용부분인데, 211동에 살고 있는 정의감 씨가 왜 이래라저래라 간섭하는지 이해가 안되네요!’ 입니다.
위사례는여러동의집합건물로이루어진단지내특정동의건물부분즉,옥상이단지의구분소유자전원이소유하는전체공용부분인지,구분소유자들중일부가사
용할수있는일부공용부분인지가문제됩니다.
집합건물에서공용부분은구분소유자전원의공유에속하지만,집합건물의공용부분중일부의구분소유에게만제공되는것임이명백한공용부분은그들구분소유자
의공유에속합니다.(「집합건물의소유및관리에관한법률」제10조제1항)
이때,건물의어느부분이구분소유자의전원또는일부에게공용으로제공되는지여부는소유자들사이에특단의합의가없는한구분소유가성립될당시건물의구조
에따른객관적인용도에따라결정되며(대법원2016.5.27.선고2015다77212판결,대법원2018.10.4.선고2018다217875판결등참조),구분소유가성립
될당시건물의구조에따른객관적인용도에비추어일부공용부분인부분의구조나이용상황을그후에변경하더라도그러한사정만으로일부공용부분이전체공용부
분이되는것은아닙니다.유사한사례에서법원은다음과같이판단하였습니다.
1.원심판단[서울중앙지방법원2019.11.6.선고,2019나134(본소),2019나141(반소),판결]
①이사건옥상이설치된○○○동이아닌이사건아파트단지내다른동의구분소유자도관리사무소의승인을얻어○○○동출입구로출입하는방법으로이사건
옥상에접근이가능한점,②이사건옥상에설치된잔디밭에의한조경개선의편익과○○○동이아닌같은단지내다른7개동옥상에설치된이동통신중계기에의
한이동통신음영지역의제거라는편익을각해당시설이설치되지않은다른동구분소유자들도누리는점,③이사건아파트단지전체입주자대표회의가이사건옥
상등에텃밭을조성하는결의를한것은이사건옥상이전체공용부분에해당함을전제로한것으로볼수있다는점등의이유를들어이사건옥상이○○○동구분소
유자만이공용하도록제공되는것임이명백하다고볼수없고,따라서△△△동의구분소유자중1인인반소원고등이사건아파트단지의구분소유자전원이이사건
옥상을공유한다고판단하였습니다.
2.대법원판단[대법원2021년1.14.선고2019다294947(반소)판결].
원심판결이유와기록에의하면,이사건옥상은○○○동건물의지붕과일체를이루도록설치되어있고,○○○동구분소유자는그가구분소유하는○○○동의내부
또는외부에서이사건옥상에접근할수있으나,다른동의구분소유자는관리사무소의승인을얻어○○○동지하와1층출입구를통해출입하지않고서는이사건옥
상에접근조차할수없음을알수있습니다.또위와같은구조적상황은○○○동등이사건아파트단지전체에관하여구분소유가성립된때의상황과변함이없는
것으로보인다고판단했습니다.
위의사실을종합해보면,○○○동구분소유자는이사건옥상과일체를이루는지붕을건물의안전과외관유지라는기본적용도대로이용할뿐아니라이사건옥상
을능동적으로이용하는데에건물의구조상아무런장애가없는반면,다른동의구분소유자는○○○동출입구에의하여이사건옥상에의접근이차단되고,다만입
주자대표회의등의결정을집행하는관리사무소의승인을얻어이사건옥상에접근할수있을뿐이므로,건물의구조에따른이사건옥상의이용가능성에서○○○동
구분소유자와○○○동구분소유자아닌이사건아파트단지구분소유자는본질적인차이가있다고할것입니다.따라서이사건옥상은○○○동구분소유자만의공
용에제공되는것임이명백한일부공용부분으로서○○○동구분소유자만의공유에속한다고보아야하고,이사건아파트의구분소유가성립한후에이사건옥상등
을어느용도로이용한데따른반사적이익의귀속이나○○○동구분소유자전원의승낙을포함한구분소유자들의특단의합의가아닌입주자대표회의의결정을고
려하여이사건옥상소유권의귀속주체를달리볼수없다고판단했습니다.
결국,○○○동옥상은아파트단지의구분소유자전원이소유하는전체공용부분에해당한다고볼수없고○○○동구분소유자들의공용에제공되는일부공용부분이
라고판단하여,△△△동의구분소유자의주장은받아들일수없다고본것입니다.
따라서위사례에서도다른동의사람들이213동옥상에접근하는것이구조적으로제한되고옥상을텃밭으로이용한다는데에213동구분소유자전원의합의가있었
던것도아니라면213동옥상은213동구분소유자들을위한일부공용부분으로봐야하고,213동옥상이아파트전체공용부분임을이유로정의감씨가나홀로씨에게
제기한공유물인도청구(213동옥상에서재배중인농작물을철거하고텃밭으로점유하고있는부분을돌려놓으라는소송)는인정되지않을가능성이큽니다.
만약,213동의구분소유자가일부공용부분에대한사용권한을주장하며나홀로씨에게이사례와같은소송을제기했다면정의감씨와는달리공유물인도청구가받
아들여질가능성도있다는점은유념하시기바랍니다.
아파트옥상은누구의것일까요?
출처:법제처>찾기쉬운생활법령정보
문 제
★★아파트 입주자대표회의는 “옥상텃밭 자생단체” 모집공고를 확인한 뒤 213동을 포
함한 3개 동의 옥상에서 텃밭사업을 실시하기로 결정하고, 지자체에서 실시하는 “옥상
텃밭 자생단체” 공모사업에 신청서를 제출하였습니다.
공모사업에 신청할 무렵부터 213동 505호 소유자인 나홀로 씨는 213동 옥상에 텃밭
을 만들고 농작물을 재배하기 시작했지만, 안타깝게 ★★아파트는 “옥상텃밭 자생단
체” 공모사업에서 탈락하게 됩니다. 나홀로 씨는 공모사업에 탈락한 이후에도 계속해
서 213동 옥상에서 텃밭을 가꿨고, 이에 몇 몇 입주민들이 옥상 이용에 대해 불만을 제
기하기 시작했는데요.
결국, 211동 202호 소유자는 정의감 씨는 나홀로 씨에게 213동 옥상에서 재배 중인 농작
물을 철거하고 텃밭을 원래대로 되돌려 놓으라는 소송을 제기하게 됩니다.
과연, 누구의 주장이 맞을까요?
정 답
정답은 ‘213동 옥상이 왜 아파트 전체공용부분입니까? 213동에 사는 사람들은 언제든지 쉽게 213동 옥상을 이용할 수 있지만, 아파트 건물의 구조상
다른 동에서는 213동의 옥상 이용이 제한되고 관리사무소의 승인을 받은 경우에만 이용할 수 있잖아요. 이것만 보더라도 213동 옥상은 213동 아파트
소유자만을 위한 일부공용부분인데, 211동에 살고 있는 정의감 씨가 왜 이래라저래라 간섭하는지 이해가 안되네요!’ 입니다.
위사례는여러동의집합건물로이루어진단지내특정동의건물부분즉,옥상이단지의구분소유자전원이소유하는전체공용부분인지,구분소유자들중일부가사
용할수있는일부공용부분인지가문제됩니다.
집합건물에서공용부분은구분소유자전원의공유에속하지만,집합건물의공용부분중일부의구분소유에게만제공되는것임이명백한공용부분은그들구분소유자
의공유에속합니다.(「집합건물의소유및관리에관한법률」제10조제1항)
이때,건물의어느부분이구분소유자의전원또는일부에게공용으로제공되는지여부는소유자들사이에특단의합의가없는한구분소유가성립될당시건물의구조
에따른객관적인용도에따라결정되며(대법원2016.5.27.선고2015다77212판결,대법원2018.10.4.선고2018다217875판결등참조),구분소유가성립
될당시건물의구조에따른객관적인용도에비추어일부공용부분인부분의구조나이용상황을그후에변경하더라도그러한사정만으로일부공용부분이전체공용부
분이되는것은아닙니다.유사한사례에서법원은다음과같이판단하였습니다.
1.원심판단[서울중앙지방법원2019.11.6.선고,2019나134(본소),2019나141(반소),판결]
①이사건옥상이설치된○○○동이아닌이사건아파트단지내다른동의구분소유자도관리사무소의승인을얻어○○○동출입구로출입하는방법으로이사건
옥상에접근이가능한점,②이사건옥상에설치된잔디밭에의한조경개선의편익과○○○동이아닌같은단지내다른7개동옥상에설치된이동통신중계기에의
한이동통신음영지역의제거라는편익을각해당시설이설치되지않은다른동구분소유자들도누리는점,③이사건아파트단지전체입주자대표회의가이사건옥
상등에텃밭을조성하는결의를한것은이사건옥상이전체공용부분에해당함을전제로한것으로볼수있다는점등의이유를들어이사건옥상이○○○동구분소
유자만이공용하도록제공되는것임이명백하다고볼수없고,따라서△△△동의구분소유자중1인인반소원고등이사건아파트단지의구분소유자전원이이사건
옥상을공유한다고판단하였습니다.
2.대법원판단[대법원2021년1.14.선고2019다294947(반소)판결].
원심판결이유와기록에의하면,이사건옥상은○○○동건물의지붕과일체를이루도록설치되어있고,○○○동구분소유자는그가구분소유하는○○○동의내부
또는외부에서이사건옥상에접근할수있으나,다른동의구분소유자는관리사무소의승인을얻어○○○동지하와1층출입구를통해출입하지않고서는이사건옥
상에접근조차할수없음을알수있습니다.또위와같은구조적상황은○○○동등이사건아파트단지전체에관하여구분소유가성립된때의상황과변함이없는
것으로보인다고판단했습니다.
위의사실을종합해보면,○○○동구분소유자는이사건옥상과일체를이루는지붕을건물의안전과외관유지라는기본적용도대로이용할뿐아니라이사건옥상
을능동적으로이용하는데에건물의구조상아무런장애가없는반면,다른동의구분소유자는○○○동출입구에의하여이사건옥상에의접근이차단되고,다만입
주자대표회의등의결정을집행하는관리사무소의승인을얻어이사건옥상에접근할수있을뿐이므로,건물의구조에따른이사건옥상의이용가능성에서○○○동
구분소유자와○○○동구분소유자아닌이사건아파트단지구분소유자는본질적인차이가있다고할것입니다.따라서이사건옥상은○○○동구분소유자만의공
용에제공되는것임이명백한일부공용부분으로서○○○동구분소유자만의공유에속한다고보아야하고,이사건아파트의구분소유가성립한후에이사건옥상등
을어느용도로이용한데따른반사적이익의귀속이나○○○동구분소유자전원의승낙을포함한구분소유자들의특단의합의가아닌입주자대표회의의결정을고
려하여이사건옥상소유권의귀속주체를달리볼수없다고판단했습니다.
결국,○○○동옥상은아파트단지의구분소유자전원이소유하는전체공용부분에해당한다고볼수없고○○○동구분소유자들의공용에제공되는일부공용부분이
라고판단하여,△△△동의구분소유자의주장은받아들일수없다고본것입니다.
따라서위사례에서도다른동의사람들이213동옥상에접근하는것이구조적으로제한되고옥상을텃밭으로이용한다는데에213동구분소유자전원의합의가있었
던것도아니라면213동옥상은213동구분소유자들을위한일부공용부분으로봐야하고,213동옥상이아파트전체공용부분임을이유로정의감씨가나홀로씨에게
제기한공유물인도청구(213동옥상에서재배중인농작물을철거하고텃밭으로점유하고있는부분을돌려놓으라는소송)는인정되지않을가능성이큽니다.
만약,213동의구분소유자가일부공용부분에대한사용권한을주장하며나홀로씨에게이사례와같은소송을제기했다면정의감씨와는달리공유물인도청구가받
아들여질가능성도있다는점은유념하시기바랍니다.
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